- Des del 2022, el valor de referència del Cadastre serà la base d’ITP, AJD i Successions i Donacions, tret que el preu declarat sigui superior.
- Una ordre d’octubre fixa un factor de minoració de 0,9 per evitar que aquest valor superi el de mercat.
- Afecta compres, herències i donacions d’immobles, i convé anticipar-ne l’efecte abans d’actuar.
El 14 d’octubre del 2021 es va publicar al BOE l’Ordre HFP/1104/2021, de 7 d’octubre, que fixa en 0,9 el factor de minoració aplicable als valors de referència dels immobles, tant urbans com rústics. Va entrar en vigor l’endemà. Desenvolupa la Llei 11/2021 contra el frau fiscal, que introdueix el valor de referència com a nova base de tributació de les operacions immobiliàries. Amb això es pretén donar més certesa als contribuents i reduir els litigis per valoracions dispars entre administracions.
Des de l’1 de gener del 2022, el valor que determini el Cadastre servirà com a base imposable a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials, a Actes Jurídics Documentats i a Successions i Donacions. A la pràctica es prendrà el major entre aquest valor de referència i el preu o valor declarat per les parts, la qual cosa canvia la lògica amb què es calculaven aquests impostos fins ara. És, per tant, un canvi que convé tenir present des d’ara, tot i que els imports concrets encara no es coneguin.
Què és el valor de referència
El valor de referència el calcula la Direcció General del Cadastre a partir dels preus reals de les compravendes formalitzades davant de notari, per zones i tipologies d’immoble, i no mitjançant la comprovació individual que feien fins ara les comunitats autònomes. Es parteix d’un mòdul de valor mitjà per zona i se li aplica el factor de 0,9 perquè el resultat no sobrepassi el valor de mercat.
L’ordre concreta aquest factor, però falten encara els valors concrets: el Cadastre ha d’aprovar i publicar els mòduls i les zones a què s’apliquen. Quan això passi, els contribuents podran conèixer per endavant la base que s’utilitzarà, la qual cosa aporta certesa, tot i que en algunes zones pot suposar bases superiors a les actuals.
A qui afecta
Afecta qui compra un habitatge de segona mà o un local, perquè l’impost que paga es calcularà sobre el major entre el preu pactat i el valor de referència. També qui hereta o rep una donació, que tributarà pel valor de referència dels immobles rebuts. I a l’Impost sobre el Patrimoni es tindrà en compte per a alguns immobles adquirits a títol onerós. Qui compra o hereta en una zona on els preus han pujat molt en els últims anys podria notar més el canvi.
Per a les famílies amb patrimoni immobiliari i per a les empreses que compren locals o sòl, el canvi introdueix un nou element a l’hora de calcular costos i de planificar operacions. Les diferències entre el preu pactat i el valor de referència poden ser rellevants, i el seu efecte pot variar molt d’una zona a una altra. Convé, per tant, evitar generalitzacions i mirar la situació concreta de cada immoble.
Què convé revisar
Qui prevegi una compravenda, una herència o una donació en els pròxims mesos hauria de comparar el preu previst amb el valor de referència que es publiqui, i valorar si convé avançar o endarrerir l’operació. Cada decisió depèn de la situació personal i dels impostos autonòmics aplicables, de manera que el recomanable és consultar-ho amb l’assessor abans de signar.
També és útil comprovar que la descripció cadastral de l’immoble és correcta, perquè errors en superfície, ús o antiguitat poden elevar el valor assignat. Si hi ha discrepàncies, es pot sol·licitar la correcció davant del Cadastre. I quan el contribuent discrepi del resultat, hi ha vies de revisió que convé conèixer amb temps.
Conèixer la base abans de signar és la millor manera d’evitar sorpreses en una operació immobiliària.
Aquest article és informació general. No és assessorament jurídic, fiscal ni d’inversió, i no té en compte les circumstàncies particulars de ningú.
