El Catastro fija un factor 0,9 para el valor de referencia

El 14 de octubre de 2021 se publicó en el BOE la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, que fija en 0,9 el factor de minoración aplicable a los valores de referencia de los inmuebles, tanto urbanos como rústicos. Entró en vigor al día siguiente. Desarrolla la Ley 11/2021 contra el fraude fiscal, que introduce el valor de referencia como nueva base de tributación de las operaciones inmobiliarias. Con ello se pretende dar más certeza a los contribuyentes y reducir los litigios por valoraciones dispares entre administraciones.

Desde el 1 de enero de 2022, el valor que determine el Catastro servirá como base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en Actos Jurídicos Documentados y en Sucesiones y Donaciones. En la práctica se tomará el mayor entre ese valor de referencia y el precio o valor declarado por las partes, lo que cambia la lógica con la que se calculaban estos impuestos hasta ahora. Es, por tanto, un cambio que conviene tener presente desde ya, aunque los importes concretos aún no se conozcan.

Qué es el valor de referencia

El valor de referencia lo calcula la Dirección General del Catastro a partir de los precios reales de las compraventas formalizadas ante notario, por zonas y tipologías de inmueble, y no mediante la comprobación individual que hacían hasta ahora las comunidades autónomas. Se parte de un módulo de valor medio por zona y se le aplica el factor de 0,9 para que el resultado no sobrepase el valor de mercado.

La orden concreta ese factor, pero faltan todavía los valores concretos: el Catastro tiene que aprobar y publicar los módulos y las zonas a las que se aplican. Cuando eso ocurra, los contribuyentes podrán conocer de antemano la base que se utilizará, lo que aporta certeza, aunque en algunas zonas puede suponer bases superiores a las actuales.

A quién afecta

Afecta a quien compra una vivienda de segunda mano o un local, porque el impuesto que paga se calculará sobre el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia. También a quien hereda o recibe una donación, que tributará por el valor de referencia de los inmuebles recibidos. Y en el Impuesto sobre el Patrimonio se tendrá en cuenta para algunos inmuebles adquiridos a título oneroso. Quien compra o hereda en una zona donde los precios han subido mucho en los últimos años podría notar más el cambio.

Para las familias con patrimonio inmobiliario y para las empresas que compran locales o suelo, el cambio introduce un nuevo elemento a la hora de calcular costes y de planificar operaciones. Las diferencias entre el precio pactado y el valor de referencia pueden ser relevantes, y su efecto puede variar mucho de una zona a otra. Conviene, por tanto, evitar generalizaciones y mirar la situación concreta de cada inmueble.

Qué conviene revisar

Quien prevea una compraventa, una herencia o una donación en los próximos meses debería comparar el precio previsto con el valor de referencia que se publique, y valorar si conviene adelantar o retrasar la operación. Cada decisión depende de la situación personal y de los impuestos autonómicos aplicables, de modo que lo recomendable es consultarlo con el asesor antes de firmar.

También es útil comprobar que la descripción catastral del inmueble es correcta, porque errores en superficie, uso o antigüedad pueden elevar el valor asignado. Si hay discrepancias, se puede solicitar la corrección ante el Catastro. Y cuando el contribuyente discrepe del resultado, existen vías de revisión que conviene conocer con tiempo.

Conocer la base antes de firmar es la mejor forma de evitar sorpresas en una operación inmobiliaria.

Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.