El diario oficial de la Generalitat publicó el 14 de diciembre de 2018 la modificación del Plan General Metropolitano que reserva el 30 % de las promociones de más de 600 m² a vivienda protegida. A qué obras se aplica, desde cuándo y con qué excepciones.
El Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) publicó el 14 de diciembre de 2018 el acuerdo de la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona, adoptado el 5 de diciembre, que aprueba definitivamente la modificación del Plan General Metropolitano (PGM) para la obtención de vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado. La Subcomisión, prevista en la Carta Municipal de Barcelona, reúne a representantes de la Generalitat y del Ayuntamiento. La propuesta municipal se aprobó inicialmente el 18 de junio y, tras el periodo de alegaciones, provisionalmente en el pleno del 28 de septiembre. El acuerdo es ejecutivo desde su publicación, es decir, desde el 14 de diciembre.
A qué obras se aplica
La reserva se aplica a las promociones de vivienda plurifamiliar en parcelas con más de 600 m² de techo urbanístico potencial de vivienda, cuando se trate de obra nueva o de gran rehabilitación. El 30 % de ese techo debe destinarse a vivienda protegida de régimen general, o a otro régimen que la normativa de vivienda considere equivalente, y esas viviendas deben estar, como regla, en el mismo edificio. Cuenta como obra nueva la construcción de nueva planta y la ampliación de más de 600 m² que cree nuevas viviendas.
El plan define la gran rehabilitación como una actuación global en todo el edificio que, además, aumente el techo, el volumen o el número de viviendas, modifique la estructura, cambie el uso principal o redistribuya el espacio de las viviendas; también la sustitución del edificio aunque se conserve la fachada, y las reformas que, de forma simultánea o sucesiva en cinco años, cuesten el 50 % o más de construir un edificio equivalente de nueva planta. La reparación y el mantenimiento no cuentan.
Quedan exceptuadas, en general, las parcelas de polígonos de actuación urbanística que aún no se han edificado y, según el catálogo de patrimonio de los distritos, las parcelas con grado de protección A y B, y las de grado C cuando la rehabilitación conserve la tipología y no aumente el número de viviendas.
Desde cuándo y qué régimen transitorio
La obligación afecta a las licencias que se soliciten desde el 14 de diciembre de 2018; no se aplica a las presentadas antes de esa fecha. Durante dos años, hasta el 14 de diciembre de 2020, tampoco se aplica a las licencias de quien acredite, en documento público, una compraventa del inmueble entre el 1 de julio de 2016 y la aprobación inicial del plan, en junio de 2018.
Si la compraventa fue entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2016, rige el 30 %, salvo que un estudio económico validado por el Ayuntamiento demuestre que hace inviable la operación: entonces se aplica el porcentaje menor que la haga viable, y ninguno si ese porcentaje dejara una superficie protegida inferior al mínimo legal. Pasados los dos años, toda obra nueva o gran rehabilitación queda sujeta.
La licencia queda condicionada a la calificación provisional de las viviendas como protegidas; para la primera ocupación hace falta la calificación definitiva y que ese destino conste en el Registro de la Propiedad de cada vivienda, y se mantiene al transmitirla. Esas viviendas quedan sujetas a los derechos de adquisición preferente de la Administración, de los que el Ayuntamiento puede ser beneficiario.
Qué supone para promotores y propietarios
El Ayuntamiento estima que la medida generará unas 334 viviendas protegidas nuevas al año, el 30 % de las 1.114 que se construyeron cada año entre 2008 y 2016 en suelo urbano consolidado, y que más de la mitad estarían en barrios centrales. Dice que podría solicitarlas el 75 % de la población, y que la Generalitat fija los precios: unos 510 euros al mes de alquiler o 136.000 euros de compra para un piso de 80 m².
Para el promotor, el 30 % del techo se vende o se alquila a precios regulados y el resto sigue en el mercado libre. Quien compre un solar o un edificio para construir o reformar a fondo tendrá que incorporar esa reserva al cálculo del proyecto, y quien tuviera operaciones en marcha deberá comprobar si le alcanzan las excepciones y sus fechas. Para los propietarios, la reserva afecta a las obras de más calado, no a las reformas parciales ni al mantenimiento. El acuerdo puede recurrirse ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en el plazo de dos meses desde su publicación.
Barcelona se convierte, según el Ayuntamiento, en la primera ciudad de España con una reserva de este tipo; las fechas de la licencia y de la compra decidirán a quién alcanza.
Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.
