- El Congreso derogó el 2 de octubre los dos decretos de vivienda y el Gobierno los aprobó de nuevo el 6, ya con las Cortes disueltas.
- El RDL 29/2026 limita hasta 2030 las compras de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado por parte de fondos y grandes tenedores.
- Incluye una nueva escala de reducciones del IRPF para el alquiler, cambios en IVA y SOCIMI, y una prórroga extraordinaria de contratos.
El Congreso de los Diputados derogó el viernes 2 de octubre de 2026 los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, aprobados el 29 de septiembre. Ambas normas dejaron de tener efectos ese mismo día. El lunes 5 el presidente del Gobierno convocó elecciones generales, y el Real Decreto 806/2026, publicado en el BOE del 6, disolvió las Cortes y fijó los comicios para el 29 de noviembre.
El martes 6 de octubre el Consejo de Ministros aprobó dos nuevos reales decretos-leyes que mantienen la esencia de los anteriores: el 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y el 29/2026, sobre la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible. Se publicaron en el BOE el 7 de octubre. Con las Cortes disueltas, su convalidación corresponde a la Diputación Permanente, un órgano de 69 miembros, y el reglamento fija un plazo máximo de treinta días para someterlos a votación.
Contra la especulación y los desahucios
El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 limita, hasta el 31 de diciembre de 2030, que las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras hipotecarias impagadas por un precio claramente inferior a su valor de tasación, y las personas jurídicas grandes tenedoras y las de su grupo, adquieran viviendas por una contraprestación inferior al 70 % del valor de mercado, fijado por una sociedad de tasación independiente. Hay excepciones, como el destino a vivienda asequible o social hasta 2030, a residencia sociosanitaria o a víctimas de violencia de género, y la adhesión a un Código de Buenas Prácticas que aún debe aprobar el Consejo de Ministros.
El artículo 2 suspende, hasta el 31 de diciembre de 2030, los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante sea una de esas entidades. Para otros demandantes, el tribunal pedirá informe a la administración competente sobre los recursos disponibles y podrá suspender el proceso hasta que se adopten medidas.
Impuestos: IRPF, IVA y SOCIMI
En el IRPF, el rendimiento neto positivo del arrendamiento de vivienda se reduce según una escala: del 100 % en los supuestos más favorables, como rebajar la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior, a porcentajes inferiores (95 %, 90 %, 85 %, 70 % o 50 %) según la zona tensionada, la edad del inquilino y la renta, y del 15 % al 40 % si la renta sube. Se excluye a quien tenga la condición de gran tenedor.
Con efectos del 1 de diciembre de 2026, el alquiler de apartamentos amueblados de hasta 30 noches o con servicios hoteleros se encuadra en el tipo reducido del 10 % del IVA. Las SOCIMI pagarán un gravamen especial del 15 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes de rentas que no hayan tributado al tipo general, que sube al 25 % si proceden del alquiler de viviendas.
Prórroga de contratos y rentas
La disposición final quinta prevé una prórroga extraordinaria, previa solicitud del inquilino, de hasta dos años adicionales en contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que esté al corriente de pago desde hace ocho meses, salvo que el arrendador necesite la vivienda para sí o para sus familiares o que las partes pacten una renta inferior en al menos un 5 %. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta no podrá superar el 2 % a falta de nuevo pacto, y no procede ningún incremento si la renta supera el límite del índice de referencia.
Para propietarios e inversores, el mensaje práctico es doble: la norma está en vigor desde el 8 de octubre, pero su convalidación está pendiente y varias reglas dependen de requisitos formales que conviene documentar. Antes de firmar, renovar o actualizar un contrato, o de comprar vivienda a una entidad, consulte con su asesor qué régimen se aplica a su caso.
Una norma en vigor que puede decaer en semanas exige documentar hoy lo que habrá que acreditar mañana.
Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.
