Nueva plusvalía municipal

El 8 de noviembre de 2021, el Gobierno aprobó un real decreto-ley que establecía un nuevo cálculo de la plusvalía municipal. Llegaba poco después de la sentencia del Tribunal Constitucional que había anulado el método anterior, y daba una respuesta normativa para las operaciones futuras. Era una respuesta rápida a una situación que dejaba sin método claro la liquidación del impuesto. El legislador cubría así el vacío que había dejado la sentencia, un vacío que generaba incertidumbre en ayuntamientos, notarías y contribuyentes.

Para las familias y las empresas con inmuebles, la noticia era relevante porque este impuesto se paga al transmitir una propiedad, ya sea por venta, herencia o donación. Se trata de un coste que en muchas operaciones llega al final del proceso y que, si no se ha previsto, puede sorprender. Saber cómo se calcula ahora y qué alternativas existen permite estimarlo con antelación y decidir con más información. Y, en el caso de las herencias, ayuda a coordinar mejor el calendario con el resto de gastos de la sucesión.

Qué cambió

Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que el Gobierno puede aprobar en casos de urgencia, y que después debe ser convalidada por el Parlamento. En este caso, el texto fijaba un nuevo método de cálculo de la plusvalía municipal, sustituyendo al que el Tribunal Constitucional había declarado inconstitucional. De este modo se restablecía una base para liquidar el impuesto en las operaciones posteriores. Convalidar el texto en el Parlamento era el trámite siguiente, y podía introducir ajustes.

El legislador cubría el vacío que dejó la sentencia. Sin una norma de sustitución, los ayuntamientos habrían tenido dificultades para aplicar el impuesto, y los contribuyentes habrían tenido dudas sobre qué debían pagar. Aprobar rápidamente un nuevo método ofrecía una solución, aunque cada interesado debía comprobar cómo se aplicaba a su caso concreto. Las diferencias entre inmuebles, fechas y situaciones personales pueden ser relevantes.

La opción de la ganancia real

La norma permitía, además, optar por tributar según la ganancia real si esta era inferior al resultado del cálculo general. Es un cambio relevante: el impuesto ya no se basaba únicamente en un valor catastral teórico, sino que podía tener en cuenta lo que realmente se ganó con la operación. Esto acerca el tributo a la realidad económica de cada transmisión.

Pagar según lo que se ha ganado, y no según una cifra teórica, parece razonable, pero exige poder demostrar esa ganancia. Hay que acreditar el valor de adquisición y el de transmisión, y eso requiere documentación: escrituras, justificantes de gastos y valoraciones. Quien no conserva esos papeles puede perder la posibilidad de utilizar la opción que más le conviene. Guardar los documentos desde el momento de la compra es la manera más sencilla de evitarlo.

Calcular ambas opciones

Para cualquier operación inmobiliaria, desde una venta hasta una herencia, convenía calcular ambas opciones antes de liquidar. Pequeños detalles podían cambiar el resultado de forma notable, como el valor de adquisición, el de transmisión y la documentación que lo acredita. Un asesor fiscal puede ayudar a elegir la opción más favorable y a conservar los justificantes necesarios.

El cálculo no es complicado si se dispone de los datos, pero conviene hacerlo antes de firmar o de presentar la autoliquidación, no después. Una herencia, por ejemplo, puede incluir varios inmuebles adquiridos en momentos distintos, y cada uno puede dar un resultado diferente según la opción elegida. Un cálculo previo puede ahorrar un pago innecesario. Para operaciones de importe elevado, el ahorro potencial justifica sobradamente la consulta previa.

En impuestos locales, la diferencia entre pagar de más y pagar lo justo suele estar en los papeles.

Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.