Nueva ley hipotecaria

El 16 de marzo de 2019 se publicó la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, que reforzaba la información que debe recibir el cliente, repartía entre las partes algunos gastos de la hipoteca y limitaba las comisiones por amortización anticipada. La ley entró en vigor el 16 de junio y supuso una de las reformas más importantes del crédito hipotecario en los últimos años, tanto para quien contrata un préstamo como para quien lo concede. Conviene recordar que una hipoteca combina elementos financieros, jurídicos y fiscales, y que por eso suele ser útil contrastarla con un asesor antes de firmarla.

Una hipoteca es probablemente el compromiso financiero más largo y más importante que asume una familia, y muchas de ellas se firmaron sin comprender del todo sus condiciones. La nueva norma pretendía corregir esa asimetría entre un banco que conoce bien el producto y un cliente que lo contrata pocas veces en la vida. Por eso interesa a quien ya tiene una hipoteca, a quien piensa contratarla y a quien aconseja a unos y otros.

Más información antes de firmar

La nueva ley buscaba que el cliente recibiera la información necesaria con antelación y de forma comprensible, para que pudiera comparar ofertas y decidir con conocimiento de causa, y no el mismo día de la firma. Disponer de tiempo para leer, preguntar y consultar a un tercero es una garantía básica cuando se asume una deuda que puede durar décadas.

En la práctica, esto significa que la oferta debe poder estudiarse con calma: tipo de interés, plazo, cuotas, comisiones, vinculaciones con otros productos y consecuencias de no pagar. Comparar varias ofertas, preguntar por todo lo que no se entienda y comprobar que lo firmado coincide con lo ofrecido son hábitos sencillos que protegen mucho más que cualquier cambio de normativa. Si el contrato incluye productos vinculados, como seguros u otros servicios del banco, conviene valorar por separado cuánto aportan y cuánto cuestan.

Gastos y amortización anticipada

Repartir los gastos de la hipoteca entre las partes y poner límites a las comisiones por amortizar antes de tiempo cambiaba el cálculo de cuánto cuesta realmente un préstamo. Quien conoce de antemano esos costes puede comparar con más precisión, y quien quiere devolver parte del capital antes de lo previsto sabe mejor a qué atenerse.

Las condiciones aplicables dependían de la fecha de firma, por lo que no todas las hipotecas existentes quedaban sujetas por igual a las nuevas reglas. Una hipoteca firmada antes de la entrada en vigor puede regirse por condiciones distintas de otra firmada después, y por eso no conviene dar por hecho que un cambio legal se aplica automáticamente a un contrato ya vigente. Esta consideración es especialmente relevante para quien piense renegociar, porque las condiciones aplicables pueden ser distintas de las de una hipoteca nueva.

Qué conviene revisar

Quien vaya a contratar o renegociar una hipoteca debería pedir toda la documentación, compararla con calma y consultar las dudas con un asesor. Conviene fijarse en el tipo de interés, la existencia de productos vinculados, las comisiones y los gastos que corresponden a cada parte, y en cómo afectaría a las cuotas una variación de los tipos.

Quien ya tenga una, repasar su tipo de interés, sus comisiones y la posibilidad de amortizar parte del capital. Una revisión periódica puede ahorrar dinero a largo plazo, y es especialmente útil antes de tomar otras decisiones financieras, como una inversión o una compra, que pueden interactuar con la deuda que ya se tiene. Si hay dudas sobre qué se aplica a un contrato concreto, lo prudente es pedir una explicación por escrito y consultarla con un asesor independiente.

Una hipoteca se comprende leyendo con atención lo que se firma.

Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.