- La prórroga obligatoria del alquiler de vivienda pasa de tres a cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica.
- Las garantías adicionales a la fianza se limitan a dos mensualidades, y los gastos de gestión corren a cargo del arrendador-empresa.
- Se exime de AJD el contrato de alquiler de vivienda habitual, y los ayuntamientos podrán bonificar el IBI hasta el 95 % en alquiler limitado.
El 14 de diciembre de 2018 el Consejo de Ministros aprobó un real decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica cinco normas: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Haciendas Locales y la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Como todo decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso en el plazo de treinta días.
El Gobierno lo presenta como el primer resultado de un grupo de trabajo interministerial creado para afrontar el aumento de los precios del alquiler y la escasez de oferta a precios asequibles. Afecta a propietarios, inquilinos, comunidades de vecinos, ayuntamientos e inversores inmobiliarios, y anuncia nuevas medidas en los próximos meses.
Contratos de alquiler más largos
En la Ley de Arrendamientos Urbanos, el decreto amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de vivienda de tres a cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, y la prórroga tácita de uno a tres años. Es decir, aumenta el tiempo mínimo en que el inquilino puede permanecer en la vivienda. También se limitan las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, salvo contratos de larga duración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador cuando sea una sociedad o empresa, salvo los que haya iniciado directamente el arrendatario. Se facilita, además, pactar obras de renovación o mejora durante el contrato y se aclara que los alquileres turísticos se rigen por la normativa sectorial del turismo.
Comunidades de propietarios y desahucios
La Ley de Propiedad Horizontal se modifica para que, por una mayoría de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades puedan limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico de viviendas en el edificio, con la intención de favorecer la convivencia. También se eleva en tres años al 10 % el fondo de reserva y se permite destinarlo a obras de accesibilidad, que serán obligatorias cuando las ayudas públicas cubran el 75 % de su importe.
La reforma del procedimiento de desahucio busca mayor protección de los hogares vulnerables, con una mejor coordinación entre los juzgados y los servicios sociales, y trámites y plazos que ofrezcan más seguridad jurídica a inquilinos y propietarios. Es un equilibrio delicado entre el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad.
Medidas fiscales
Se exime del impuesto sobre actos jurídicos documentados la formalización de contratos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente. En el IBI, se elimina la obligación de repercutirlo al inquilino en el alquiler social de las administraciones públicas, los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a vivienda pública y podrán bonificar hasta un 95 % la cuota de las viviendas con alquiler a precio limitado.
También se fijan las bases para definir el inmueble residencial desocupado de forma permanente, a efectos del recargo del IBI que los ayuntamientos pueden aplicar. Las medidas fiscales dependen en parte de la decisión de cada ayuntamiento, de modo que su efecto variará de un municipio a otro.
Qué conviene revisar
Los propietarios que alquilan o piensan hacerlo deberían revisar sus contratos tipo y sus cálculos de rentabilidad, porque un contrato más largo reduce la flexibilidad para recuperar la vivienda o actualizar la renta. Las sociedades arrendadoras deben prever que asumen los gastos de gestión y formalización, y los propietarios deben confirmar con su asesor a qué contratos se aplicarán las nuevas reglas.
Los inquilinos pueden revisar qué garantías les piden y cuánto durará su contrato, y las comunidades de vecinos valorar si les interesa adoptar acuerdos sobre alquiler turístico o sobre obras de accesibilidad. Como el decreto debe ser convalidado y puede variar, conviene esperar a su versión definitiva antes de tomar decisiones de peso.
Los cambios de reglas en el alquiler tardan en notarse, pero conviene anticiparlos al firmar un contrato nuevo.
Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.
