- La pròrroga obligatòria del lloguer d’habitatge passa de tres a cinc anys, o set si l’arrendador és una persona jurídica.
- Les garanties addicionals a la fiança es limiten a dues mensualitats, i les despeses de gestió corren a càrrec de l’arrendador-empresa.
- S’eximeix d’AJD el contracte de lloguer d’habitatge habitual, i els ajuntaments podran bonificar l’IBI fins al 95 % en lloguer limitat.
El 14 de desembre del 2018 el Consell de Ministres va aprovar un reial decret llei de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que modifica cinc normes: la Llei d’arrendaments urbans, la Llei de propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, la Llei d’hisendes locals i la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats. Com tot decret llei, ha de ser convalidat pel Congrés en el termini de trenta dies.
El Govern el presenta com el primer resultat d’un grup de treball interministerial creat per afrontar l’augment dels preus del lloguer i l’escassetat d’oferta a preus assequibles. Afecta propietaris, inquilins, comunitats de veïns, ajuntaments i inversors immobiliaris, i anuncia noves mesures en els propers mesos.
Contractes de lloguer més llargs
A la Llei d’arrendaments urbans, el decret amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes d’habitatge de tres a cinc anys, o set si l’arrendador és una persona jurídica, i la pròrroga tàcita d’un a tres anys. És a dir, augmenta el temps mínim en què l’inquilí pot romandre a l’habitatge. També es limiten les garanties addicionals a la fiança a un màxim de dues mensualitats, llevat de contractes de llarga durada.
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte correran a càrrec de l’arrendador quan sigui una societat o empresa, llevat de les que hagi iniciat directament l’arrendatari. Es facilita, a més, pactar obres de renovació o millora durant el contracte i s’aclareix que els lloguers turístics es regeixen per la normativa sectorial del turisme.
Comunitats de propietaris i desnonaments
La Llei de propietat horitzontal es modifica perquè, per una majoria de tres cinquenes parts dels propietaris, les comunitats puguin limitar o condicionar l’activitat de lloguer turístic d’habitatges a l’edifici, amb la intenció d’afavorir la convivència. També s’eleva en tres anys al 10 % el fons de reserva i es permet destinar-lo a obres d’accessibilitat, que seran obligatòries quan les ajudes públiques cobreixin el 75 % del seu import.
La reforma del procediment de desnonament busca més protecció de les llars vulnerables, amb una millor coordinació entre els jutjats i els serveis socials, i tràmits i terminis que ofereixin més seguretat jurídica a inquilins i propietaris. És un equilibri delicat entre el dret a l’habitatge i el dret de propietat.
Mesures fiscals
S’eximeix de l’impost sobre actes jurídics documentats la formalització de contractes de lloguer d’habitatge per a ús estable i permanent. A l’IBI, s’elimina l’obligació de repercutir-lo a l’inquilí en el lloguer social de les administracions públiques, els ajuntaments amb superàvit el podran destinar a habitatge públic i podran bonificar fins a un 95 % la quota dels habitatges amb lloguer a preu limitat.
També es fixen les bases per definir l’immoble residencial desocupat de manera permanent, a l’efecte del recàrrec de l’IBI que els ajuntaments poden aplicar. Les mesures fiscals depenen en part de la decisió de cada ajuntament, de manera que el seu efecte variarà d’un municipi a un altre.
Què convé revisar
Els propietaris que lloguen o pensen fer-ho haurien de revisar els seus contractes tipus i els seus càlculs de rendibilitat, perquè un contracte més llarg redueix la flexibilitat per recuperar l’habitatge o actualitzar la renda. Les societats arrendadores han de preveure que assumeixen les despeses de gestió i formalització, i els propietaris han de confirmar amb el seu assessor a quins contractes s’aplicaran les noves regles.
Els inquilins poden revisar quines garanties els demanen i quant durarà el seu contracte, i les comunitats de veïns valorar si els interessa adoptar acords sobre lloguer turístic o sobre obres d’accessibilitat. Com que el decret ha de ser convalidat i pot variar, convé esperar-ne la versió definitiva abans de prendre decisions de pes.
Els canvis de regles en el lloguer triguen a notar-se, però convé anticipar-los en signar un contracte nou.
Aquest article és informació general. No és assessorament jurídic, fiscal ni d’inversió, i no té en compte les circumstàncies particulars de ningú.
