Barcelona aprueba el plan de alojamientos turísticos

El 27 de enero de 2017 el pleno del Ayuntamiento de Barcelona aprobó definitivamente el PEUAT, el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos. El plan limita por zonas las nuevas plazas de hoteles y pisos turísticos y prevé un decrecimiento en el centro de la ciudad. Es una de las decisiones municipales más relevantes de los últimos años para el sector turístico y para quienes invierten en inmuebles con ese destino.

La aprobación llegaba tras un largo debate sobre cómo convivir con un turismo muy intenso en una ciudad compacta, con barrios donde la presión sobre la vivienda, el comercio de proximidad y el espacio público se hace notar. Para propietarios, inversores y empresas del sector, el plan fijaba por primera vez de forma detallada y por zonas dónde podía crecer la oferta de alojamiento y dónde no, con consecuencias directas para sus proyectos. Para muchos propietarios, la cuestión previa pasó a ser si el inmueble podría explotarse como alojamiento turístico y en qué condiciones.

Qué regula el plan

Un plan especial urbanístico fija qué usos se permiten en cada zona de la ciudad y con qué condiciones. En este caso, el plan divide Barcelona en áreas con distintas reglas para nuevas plazas turísticas: en algunas se congela o se reduce la oferta existente y en otras se admite crecer con límites. La zona en la que se encuentra un inmueble pasa a ser un dato decisivo.

Este tipo de herramientas no actúa sobre el mercado a golpe de prohibición general, sino mediante un mapa de reglas diferenciadas. Eso obliga a mirar cada caso con detalle: dos inmuebles de características parecidas pueden tener un futuro muy distinto según su ubicación. Por eso, antes de dar por buena cualquier proyección de ingresos, hay que confirmar qué permite el planeamiento para esa dirección concreta, hoy y en el futuro previsible. Es una comprobación sencilla que debería hacerse antes de firmar cualquier compra, reserva o contrato de alquiler con ese destino.

Efectos sobre los propietarios

Quien tenga un inmueble pensado para uso turístico, o esté valorando comprarlo con esa finalidad, debe comprobar qué zona le corresponde y qué licencia y condiciones exige. La normativa afecta tanto al valor de la inversión como a la rentabilidad esperada y a la posibilidad de transmitirla: un activo cuya actividad no puede ampliarse o trasladarse a un tercero vale distinto que otro que sí puede.

También afecta a quienes ya explotan alojamientos. Conviene revisar que la actividad cuenta con la autorización correspondiente, que se cumplen las condiciones exigidas y que los contratos con operadores, gestores o inquilinos reflejan los riesgos regulatorios. Un negocio bien documentado resulta más fácil de defender ante la administración y más sencillo de vender o financiar si en algún momento se desea hacerlo.

Antes de decidir

Antes de adquirir o reformar un inmueble con fines turísticos, conviene pedir a un abogado urbanista que confirme su situación. Los criterios municipales pueden cambiar y condicionan de forma decisiva cualquier proyecto de alquiler a corto plazo. Esa consulta, que supone un coste pequeño frente al importe de la operación, puede evitar errores que después resultan muy difíciles de corregir.

Como criterio general, es prudente evaluar cada proyecto también con un uso alternativo, por ejemplo el alquiler de larga duración, de modo que la inversión no dependa de una única autorización. Y mantener la relación con la administración y con los vecinos en términos de diálogo y cumplimiento reduce los conflictos que, a la larga, acaban pesando en el valor de cualquier inmueble.

En el mercado inmobiliario, la regulación urbanística es parte del precio.

Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.