Barcelona aprova el pla d’allotjaments turístics

El 27 de gener de 2017 el ple de l’Ajuntament de Barcelona va aprovar definitivament el PEUAT, el Pla especial urbanístic d’allotjaments turístics. El pla limita per zones les noves places d’hotels i pisos turístics i preveu un decreixement al centre de la ciutat. És una de les decisions municipals més rellevants dels últims anys per al sector turístic i per a qui inverteix en immobles amb aquesta destinació.

L’aprovació arribava després d’un llarg debat sobre com conviure amb un turisme molt intens en una ciutat compacta, amb barris on la pressió sobre l’habitatge, el comerç de proximitat i l’espai públic es fa notar. Per a propietaris, inversors i empreses del sector, el pla fixava per primera vegada de manera detallada i per zones on podia créixer l’oferta d’allotjament i on no, amb conseqüències directes per als seus projectes. Per a molts propietaris, la qüestió prèvia va passar a ser si l’immoble es podria explotar com a allotjament turístic i en quines condicions.

Què regula el pla

Un pla especial urbanístic fixa quins usos es permeten a cada zona de la ciutat i amb quines condicions. En aquest cas, el pla divideix Barcelona en àrees amb regles diferents per a noves places turístiques: en algunes es congela o es redueix l’oferta existent i en unes altres s’admet créixer amb límits. La zona en què es troba un immoble passa a ser una dada decisiva.

Aquest tipus d’eines no actua sobre el mercat a cop de prohibició general, sinó mitjançant un mapa de regles diferenciades. Això obliga a mirar cada cas amb detall: dos immobles de característiques semblants poden tenir un futur molt diferent segons la seva ubicació. Per això, abans de donar per bona qualsevol projecció d’ingressos, cal confirmar què permet el planejament per a aquella adreça concreta, avui i en el futur previsible. És una comprovació senzilla que s’hauria de fer abans de signar qualsevol compra, reserva o contracte de lloguer amb aquesta finalitat.

Efectes sobre els propietaris

Qui tingui un immoble pensat per a ús turístic, o estigui valorant comprar-lo amb aquesta finalitat, ha de comprovar quina zona li correspon i quina llicència i condicions exigeix. La normativa afecta tant el valor de la inversió com la rendibilitat esperada i la possibilitat de transmetre-la: un actiu l’activitat del qual no es pot ampliar o traslladar a un tercer val diferent d’un altre que sí que es pot.

També afecta els qui ja exploten allotjaments. Convé revisar que l’activitat compta amb l’autorització corresponent, que es compleixen les condicions exigides i que els contractes amb operadors, gestors o llogaters reflecteixen els riscos regulatoris. Un negoci ben documentat resulta més fàcil de defensar davant de l’administració i més senzill de vendre o finançar si en algun moment es vol fer.

Abans de decidir

Abans d’adquirir o reformar un immoble amb finalitats turístiques, convé demanar a un advocat urbanista que en confirmi la situació. Els criteris municipals poden canviar i condicionen de manera decisiva qualsevol projecte de lloguer a curt termini. Aquesta consulta, que suposa un cost petit davant de l’import de l’operació, pot evitar errors que després resulten molt difícils de corregir.

Com a criteri general, és prudent avaluar cada projecte també amb un ús alternatiu, per exemple el lloguer de llarga durada, de manera que la inversió no depengui d’una única autorització. I mantenir la relació amb l’administració i amb els veïns en termes de diàleg i compliment redueix els conflictes que, a la llarga, acaben pesant en el valor de qualsevol immoble.

En el mercat immobiliari, la regulació urbanística és part del preu.

Aquest article és informació general. No és assessorament jurídic, fiscal ni d’inversió, i no té en compte les circumstàncies particulars de ningú.