Un estiu sense turistes a Barcelona

L’agost del 2020 va deixar una imatge inèdita: el centre de Barcelona sense turistes, molts hotels sense obrir i comerços de Ciutat Vella i de l’Eixample amb les persianes abaixades. Els carrers que altres estius eren plens de visitants mostraven una activitat molt reduïda, i la imatge resumia, millor que qualsevol xifra, l’impacte de la pandèmia sobre una economia local molt lligada al turisme.

Per als negocis del centre, l’absència de visitants era un problema immediat d’ingressos. Per a les famílies propietàries d’immobles a la zona, era a més un problema de rendibilitat i de decisions a mitjà termini: què fer amb pisos i locals pensats per a una demanda que havia desaparegut, i quant de temps es podia esperar que tornés. Aquestes preguntes exigien respostes informades, no improvisades. Convenia, a més, tenir present que la recuperació del turisme urbà podia ser lenta.

Un centre buit

Els carrers de Ciutat Vella i de l’Eixample, habitualment plens de visitants, es van quedar sense. Els hotels que no van obrir i els comerços amb la persiana abaixada eren la cara visible d’una economia local molt lligada al turisme. Per al propietari d’un immoble en aquesta zona, la caiguda dels visitants afectava directament el valor de la seva explotació. La conversa amb l’assessor havia de començar per una valoració realista dels ingressos esperats.

Quan la demanda desapareix, el valor d’un actiu que viu d’ella se’n ressent, encara que l’immoble en si no hagi canviat. Un local que depenia del pas de turistes, un apartament pensat per a estades curtes o un edifici amb usos vinculats a l’activitat turística veuen reduïts els seus ingressos, i les valoracions tendeixen a ajustar-se a la nova realitat. No hi ha una resposta única, però sí una pregunta comuna: quant de temps pot aguantar la propietat sense aquests ingressos.

El lloguer turístic i de temporada

Per a les famílies amb patrimoni immobiliari al centre, l’estiu va obligar a replantejar el lloguer turístic i de temporada. Un pis pensat per a estades curtes, sense turistes, es pot quedar buit, i les despeses fixes, com la comunitat, els impostos i el manteniment, no desapareixen. Alguns propietaris es van plantejar passar a lloguers de llarga durada. Uns altres van preferir esperar, confiant en una recuperació ràpida del turisme.

Aquesta decisió no és trivial. Un pis buit no genera ingressos, però canviar-ne l’ús implica tràmits, possibles obres o adaptacions i un canvi en el tipus d’inquilí, en la manera de gestionar la propietat i en les expectatives de rendibilitat. Cada propietari ha de valorar el seu cas concret: quant pot aguantar amb la situació actual, quina demanda hi ha per a altres usos i quins costos tindria el canvi. A més, qualsevol canvi ha de respectar la normativa d’ús i de llicències aplicable en cada cas.

Canviar d’ús té conseqüències

Quan canvia l’ús d’un immoble, també canvien la seva rendibilitat, els seus riscos i la seva fiscalitat. El lloguer de llarga durada té un règim fiscal i legal diferent del turístic, amb altres terminis, altres obligacions i un altre perfil d’ingressos. Abans de decidir, convé calcular quina renda neta deixa cada opció i consultar-ho amb un assessor.

Aquest càlcul hauria d’incloure els ingressos esperats, l’ocupació realista, les despeses fixes i variables, els impostos, els costos d’adaptació i el risc d’impagament o de buit. També és útil pensar a més llarg termini: què passarà si la demanda turística es recupera, i si el canvi d’ús serà fàcil de revertir. Decidir amb números, i no per impuls, és la millor protecció davant d’un entorn encara incert. I quan es consulti un assessor, convé portar la documentació de l’immoble i de les seves despeses.

Un immoble és una inversió, i com qualsevol inversió convé revisar-ne l’ús quan l’entorn canvia.

Aquest article és informació general. No és assessorament jurídic, fiscal ni d’inversió, i no té en compte les circumstàncies particulars de ningú.