Alquiler de local: moratoria para pymes y autónomos

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se publicó en el BOE el 22 de abril y entró en vigor el día 23. Su primer capítulo regula los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, es decir, los de locales de negocio, naves o industrias, cuando el arrendatario es un autónomo o una pyme afectados por el estado de alarma.

Hasta entonces, los inquilinos habían negociado caso por caso, con resultados dispares, y muchos propietarios se negaban a reducir o aplazar la renta mientras el local estaba cerrado. El decreto-ley ofrece un marco: una moratoria automática frente a los grandes propietarios y una solicitud de aplazamiento frente a los demás, siempre que se cumplan los requisitos y se pida en el plazo de un mes desde su entrada en vigor.

Dos situaciones distintas

Si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, es decir, titular de más de diez inmuebles urbanos, sin contar garajes ni trasteros, o de más de 1.500 metros cuadrados construidos, el arrendatario puede pedir una moratoria que el arrendador debe aceptar, salvo que ya se hubiera pactado otra. Cubre el estado de alarma y sus prórrogas más las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses, y se devuelve en cuotas durante dos años, sin penalización ni intereses.

Si el arrendador es otro, el arrendatario puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que no se hubiera acordado ya, de forma voluntaria, un aplazamiento o una rebaja. En este marco las partes pueden usar libremente la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad; el inquilino debe reponerla en un año o en el plazo que reste de contrato, si es menor.

Quién puede pedirlo

El autónomo debía estar dado de alta en el régimen de autónomos en la fecha del decreto del estado de alarma, y su actividad debía haberse suspendido por ese decreto o por órdenes de las autoridades. Si la actividad no se suspendió, hay que acreditar una caída de la facturación del mes anterior de al menos el 75 % respecto a la media mensual del trimestre equivalente del año anterior. Las pymes deben, además, no superar los límites que la ley de sociedades fija para el balance abreviado.

La caída de actividad se acredita con una declaración responsable basada en la contabilidad, y el arrendador puede pedir que se le muestren los libros. La suspensión de la actividad se acredita con un certificado de la Agencia Tributaria o del órgano competente de la comunidad autónoma. Quien se beneficie del aplazamiento sin cumplir los requisitos responde de los daños y perjuicios y de los gastos generados.

Qué conviene hacer

El plazo de un mes para solicitarlo es corto. Si es inquilino, conviene comprobar de inmediato si se encuentra en alguno de los supuestos, reunir la documentación y enviar la solicitud por un medio que deje constancia. Si ya había alcanzado un acuerdo con el propietario, el decreto no se aplica, así que conviene dejarlo por escrito.

Si es propietario, revise si es gran tenedor y qué solicitudes han llegado. Una renegociación razonable, con un calendario realista, suele ser mejor que un conflicto prolongado en un momento en que el local vacío es una pérdida para ambas partes. En cualquier caso, consulte con su asesor jurídico antes de responder a una solicitud o de firmar un acuerdo.

Una renta aplazada es una deuda que se devolverá: conviene incluirla ya en el plan de tesorería.

Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.