Aprovada la llei d’habitatge

El 17 de maig del 2023 el Senat va aprovar definitivament la llei pel dret a l’habitatge, publicada com a Llei 12/2023, de 24 de maig. La norma limita l’actualització de les rendes i permet a les comunitats autònomes declarar zones tensionades, amb els efectes que això comporta sobre els lloguers.

Després de setmanes de debat polític, el text entrava a l’ordenament i passava a ser una realitat per a propietaris, llogaters i promotors. Una norma d’aquest abast no canvia el mercat d’un dia per l’altre, però sí que redefineix el marc en què es prenen decisions sobre llogar, vendre, reformar o invertir en immobles. L’aprovació definitiva posava fi a una llarga tramitació, però n’obria una altra: la de l’aplicació pràctica, en què cada administració, cada propietari i cada llogater haurien d’interpretar com encaixen els seus contractes en el nou marc.

Què estableix la llei

La Llei 12/2023 limita l’actualització de les rendes de lloguer, però no actua igual a tot arreu. És una norma estatal, però la seva aplicació efectiva depèn que cada comunitat decideixi si fa servir aquesta possibilitat i en quins àmbits. Per això el mateix text pot tenir efectes molt diferents segons el territori.

Aquesta arquitectura, amb una llei marc estatal i una aplicació territorial, exigeix seguir també les decisions de cada comunitat i de cada ajuntament. La informació rellevant per a un propietari no és només al text legal, sinó a les resolucions que declaren, o no, una zona com a tensionada i que en fixen l’abast i la durada. Les comunitats autònomes tenen competències pròpies en matèria d’habitatge, de manera que la llei estatal es combina amb normes autonòmiques i municipals. Aquesta combinació pot generar diferències notables entre territoris propers.

Catalunya i Barcelona

Catalunya va ser de les primeres a aplicar-la, i Barcelona va ser declarada zona tensionada el 2024. Això vol dir que els contractes de lloguer de la ciutat queden subjectes a les limitacions previstes per la llei, amb conseqüències diferents segons la data i les condicions de cada contracte.

Per a qui té immobles a la ciutat, la pregunta pràctica és en quina situació està cada contracte: quan es va signar, quan venç, com s’actualitza la renda i quins límits s’hi apliquen. No tots els contractes són a la mateixa posició, i una lectura general de la llei no substitueix l’anàlisi de cada cas concret. Convé guardar la documentació de cada contracte, amb les dates, les rendes pactades i les actualitzacions aplicades, perquè en una situació regulada pot ser necessari acreditar què s’aplicava en cada moment.

Què convé revisar

Per als propietaris, les decisions sobre lloguer, venda o reforma passaven a dependre de la nova norma. Convé analitzar immoble per immoble: quins contractes hi ha vigents, quina renda es pot fixar, quines obligacions noves hi ha i quina rendibilitat real queda després d’impostos i despeses.

Les decisions de venda o de reforma també s’haurien de contrastar amb un assessor legal i fiscal, perquè cadascuna té conseqüències pròpies sobre els impostos i sobre els contractes en vigor. Una norma d’aquest calat exigeix serenitat: ni reaccionar amb pressa al titular ni ignorar un canvi que afecta de manera directa el valor i la gestió d’un patrimoni immobiliari. Per a qui té diversos immobles, pot ser útil agrupar-los per situació: els que són en zones amb limitacions, els que no hi són i els que es troben en una fase de canvi de contracte, i plantejar una estratègia per a cada grup. Si la decisió és reformar, vendre o canviar l’ús, el calendari i l’ordre dels passos importen: convé comprovar amb antelació quins requisits administratius i fiscals s’apliquen abans de comprometre obres o signar compromisos.

Una norma d’aquest calat mereix una anàlisi individual, no una resposta única per a tots els immobles.

Aquest article és informació general. No és assessorament jurídic, fiscal ni d’inversió, i no té en compte les circumstàncies particulars de ningú.