Empresa familiar y alquileres: criterio del Supremo

El 14 de julio de 2025 el Tribunal Supremo, en su Sala de lo Contencioso-Administrativo, dictó sentencias sobre la reducción del 95 % del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para empresas familiares dedicadas al arrendamiento de inmuebles. En el caso aragonés, la Administración había negado la reducción porque los herederos no ejercían una actividad económica: a su juicio, el alquiler no generaba trabajo suficiente para justificar un empleado a jornada completa. El Supremo no lo compartió: basta cumplir los requisitos objetivos que fija la ley del IRPF para considerar que hay actividad.

Una segunda sentencia del mismo día, referida a Cataluña, abordó el caso de una comunidad de bienes que había contratado a uno de los comuneros, y concluyó que ese contrato no debe rechazarse de forma automática como laboral a estos efectos. Para las familias que han construido su patrimonio en inmuebles de alquiler, el criterio reduce la incertidumbre y limita las comprobaciones que se apoyaban en una supuesta falta de carga de trabajo.

Cómo funciona la reducción

La reducción del 95 % se aplica a la base imponible de quien hereda una empresa individual, un negocio profesional o participaciones en una sociedad, siempre que se cumplan los requisitos legales y que lo recibido se mantenga durante diez años. El arrendamiento de inmuebles es un caso particular: solo se considera actividad económica si se dispone de un local destinado a la gestión y de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Ese requisito del empleado era el punto de fricción. Algunas administraciones autonómicas, en sus comprobaciones, cuestionaban si el puesto era real o si estaba justificado por el volumen de trabajo. El Tribunal ha puesto el acento en lo objetivo: si existen el contrato laboral y la jornada completa, la justificación económica de la contratación no es un requisito adicional que la Administración pueda añadir por su cuenta.

Qué cambia para las familias

En la práctica, la sentencia protege a quienes han cumplido formalmente con lo que la ley pide y se ven cuestionados por motivos de oportunidad. Reduce el margen de discrecionalidad en las comprobaciones y aporta más seguridad al planificar una sucesión: quien sabe que su estructura cumple los requisitos objetivos puede calcular con más fiabilidad el impuesto que pagarán sus herederos.

No es, sin embargo, un cheque en blanco. El empleo tiene que ser real, con alta, nómina y funciones efectivas, y los contratos entre una comunidad de bienes y uno de sus comuneros siguen exigiendo un análisis caso por caso: el Tribunal solo ha dicho que no deben descartarse de forma automática. Un contrato de apariencia, sin trabajo real detrás, seguirá sin superar una revisión. Por eso conviene conservar contratos, nóminas, altas en la Seguridad Social y cualquier prueba de que el puesto cumple una función real en la gestión de los inmuebles.

Qué conviene revisar

Conviene comprobar, con tiempo, que la actividad de arrendamiento cuenta con local, empleado y contrato acreditados y que se mantienen en el tiempo, no solo en los años previos a la sucesión. También conviene repasar cómo están tituladas las propiedades —a título personal, en comunidad de bienes o a través de una sociedad—, porque cada fórmula tiene requisitos distintos y se analiza de forma diferente.

Las normas autonómicas pueden mejorar o condicionar la reducción, y los criterios de comprobación varían de un territorio a otro. Antes de tomar decisiones sobre una herencia o una donación, consulte con su asesor: esta sentencia fija un criterio general, pero no sustituye el análisis de cada estructura familiar ni de la normativa de su comunidad.

En sucesiones, lo que se puede probar con papeles vale más que lo que se supone.

Este artículo es información general. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no tiene en cuenta las circunstancias particulares de nadie.