- El decret va estar vigent poc més d’un mes i no va arribar a convertir-se en llei: el Congrés el va derogar el 22 de gener.
- Torna la durada de tres anys dels contractes, en lloc dels cinc o set que preveia la norma derogada.
- El decisiu és la data de signatura de cada contracte: determina quines regles el regeixen i quin marge tenen les parts.
El 22 de gener del 2019, el Ple del Congrés dels Diputats va decidir no convalidar el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. L’acord de derogació es va publicar al BOE el 24 de gener. La norma havia entrat en vigor el 19 de desembre, de manera que va estar vigent poc més d’un mes, i amb la derogació tornen a aplicar-se les regles anteriors.
Un decret llei és una norma amb rang de llei que aprova el Govern per raons d’urgència, però que ha de ser validada pel Congrés en el termini de trenta dies. Si la Cambra no ho fa, cau. Ara ha passat amb una norma que afectava milions d’arrendadors i inquilins, i que va obligar moltes famílies i petits propietaris a replantejar-se contractes que acabaven de signar.
Què deia el decret
La reforma tocava diverses lleis. A la d’Arrendaments Urbans modificava la durada i la pròrroga dels contractes, de manera que l’arrendador havia d’acceptar pròrrogues anuals fins a cinc anys si era persona física i fins a set si era persona jurídica, davant dels tres anys que regien abans. També afectava les fiances i les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte.
A més, introduïa canvis a la Llei de propietat horitzontal, entre els quals en matèria de lloguer turístic, a la llei processal sobre desnonaments, a l’Impost sobre Béns Immobles i al de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, amb una exempció per a certs arrendaments d’habitatge. Tot aquest paquet queda sense efecte amb la derogació, cosa que retorna la regulació anterior en cadascun d’aquests àmbits.
Què passa amb els contractes
La derogació no té efectes retroactius sobre allò que ja s’ha signat. Els contractes celebrats durant els trenta i pocs dies de vigència del decret conserven el que es va pactar sota les seves regles, mentre que els anteriors al 19 de desembre i els posteriors a la derogació es regeixen pel règim general de la Llei d’arrendaments urbans, amb la durada legal de tres anys.
Per això és important mirar la data de cada contracte i la de cada pròrroga. Un arrendador que va signar en aquelles setmanes pot tenir un termini més llarg del que hauria tingut un mes abans, i un inquilí que va renovar pot estar en una situació diferent de la del veí que ho va fer després. Les diferències són legítimes, però convé tenir-les documentades.
Què convé revisar
Qui arrenda un habitatge, com a particular o a través d’una societat, hauria de comprovar quines clàusules de durada, fiança i despeses figuren als seus contractes i sota quina norma es van signar. Qui tingui previst signar o renovar un contracte les properes setmanes ha de tenir present que el marc torna a ser l’anterior, però que el debat polític sobre l’habitatge continua obert.
Per a les famílies que inverteixen en immobles, la lliçó és de prudència: una norma aprovada per decret pot canviar ràpidament de signe. Convé diferenciar entre allò que està en vigor i allò que és una proposta, i assessorar-se abans de prendre decisions de compra, d’arrendament o de finançament que depenguin de la regulació del lloguer. Si hi ha dubtes sobre quin règim s’aplica a un contracte concret, el prudent és conservar tota la documentació de la signatura i de les pròrrogues, i acordar per escrit amb l’altra part les condicions que es mantenen, per evitar discrepàncies quan arribi el venciment.
En matèria d’habitatge, la seguretat jurídica comença per saber quina norma regeix cada contracte.
Aquest article és informació general. No és assessorament jurídic, fiscal ni d’inversió, i no té en compte les circumstàncies particulars de ningú.
