Un reial decret llei allarga la durada mínima dels contractes d’habitatge i limita les fiances addicionals.
L’1 de març de 2019 el Govern va aprovar un reial decret llei que ampliava la durada mínima dels contractes de lloguer d’habitatge de tres a cinc anys, o a set si l’arrendador és una empresa. La norma limitava a més les fiances addicionals que es podien exigir al llogater en signar, amb l’objectiu declarat de donar més estabilitat a qui viu de lloguer. Les novetats s’adreçaven a un mercat molt estès, en què conviuen petits propietaris, grans patrimonis i milers de famílies que viuen de lloguer.
El lloguer és una de les qüestions que més preocupen les famílies, i qualsevol canvi en les seves regles toca alhora qui viu en una casa que no és seva i qui obté ingressos d’un immoble. Per això la mesura interessava tant els llogaters com els propietaris petits, les societats patrimonials i les empreses dedicades a l’arrendament. Un canvi en les regles del lloguer té efectes més enllà del contracte mateix: influeix en les decisions de comprar, vendre, mudar-se o invertir en immobles.
Què canviava per al llogater
La durada mínima és el termini durant el qual el llogater pot romandre a l’habitatge encara que el propietari el vulgui recuperar. Allargar-la dona més estabilitat a qui lloga: redueix el risc de haver de mudar-se amb poc marge i facilita planificar qüestions com l’escolarització dels fills o la feina.
La limitació de les fiances addicionals redueix, per la seva banda, el desemborsament inicial que s’exigia en signar el contracte. Una fiança és una garantia que el propietari reté i que s’ha de tornar en acabar si l’habitatge està en bon estat. Quan es demanen garanties afegides, l’entrada en un lloguer resulta més cara, i posar-hi un límit en facilita l’accés. Tot i així, els drets i obligacions concrets depenen de cada contracte, i convé llegir-los amb atenció abans de donar res per suposat.
Què canviava per al propietari
Per a qui lloga un habitatge, un termini més llarg implica comprometre l’immoble durant més temps i planificar amb més antelació quan es necessitarà, per exemple per a ús propi, per a un familiar o per vendre’l. No impedeix llogar, però sí que obliga a pensar amb més cura abans de signar. Qui planifica una herència o una donació hauria de tenir en compte com afecta un contracte de llarga durada l’ús i el valor de l’habitatge.
Per a una empresa o una societat patrimonial que arrenda, el termini és encara més llarg, i això afecta l’estratègia d’ús i de venda dels immobles. Un habitatge arrendat amb un contracte de més durada pot ser més estable en ingressos, però també menys flexible a l’hora de reorganitzar el patrimoni o d’atendre una operació corporativa.
Revisar els contractes
Famílies i empresaris amb immobles en lloguer haurien de repassar amb un assessor quins contractes es regeixen per quines normes i quins terminis i garanties els corresponen. No tots els contractes vigents queden afectats de la mateixa manera, i convé tenir clar, un per un, quan vencen, com es prorroguen i quines condicions s’apliquen en cada cas. Si hi ha immobles a nom d’una societat, convé comprovar com encaixa el termini d’arrendament amb els objectius de la companyia i amb el seu calendari d’inversió.
I els qui lloguen un habitatge, comprovar que el seu contracte reflecteix les condicions vigents en el moment de la signatura, i guardar-ne una còpia juntament amb els justificants de la fiança. En matèria d’arrendaments, la documentació ben ordenada és la millor protecció davant de qualsevol discrepància futura entre les parts. Un bon arxiu del contracte, de les pròrrogues i dels pagaments evita malentesos i facilita qualsevol gestió posterior, com una venda o una renovació.
En matèria de lloguer, la data de signatura del contracte determina les regles aplicables.
Aquest article és informació general. No és assessorament jurídic, fiscal ni d’inversió, i no té en compte les circumstàncies particulars de ningú.
